حاسبة العمولة — العمولة والضريبة عليها والسعي العقاري

العمولة توريد لخدمة، لا حصة من صفقة

كل حاسبة عمولة على الإنترنت تضرب المبلغ في النسبة وتتوقف. والضرب صحيح، لكنه ليس السؤال. العمولة في دول الخليج فاتورة قائمة بذاتها: لها مورّد، ولها متلقٍ، ولها وعاء ضريبي خاص بها، ولها في سوق واحدة طرف يدفعها بنص النظام.

وهذا يترتب عليه شيء يقلب الحساب رأساً على عقب: الضريبة تُفرض على العمولة لا على الصفقة، وقد تكون الصفقة نفسها معفاة تماماً بينما العمولة عليها خاضعة بالكامل.

راجعنا ست عشرة حاسبة عمولة بالعربية والإنجليزية. جميعها تحسب الضرب، ولا واحدة منها تملك حقلاً يفرّق بين الوعاءين.

الضريبة على العمولة حتى لو كانت الصفقة معفاة

المادة (٣٠) من اللائحة التنفيذية السعودية تعفي «توريد العقار، سواء كان سكني أو تجاري أو زراعي أو أرض فضاء مطورة أو غير مطورة، على سبيل نقل ملكيته أو التصرف به كمالك». ودليل الهيئة الإرشادي لقطاع الاستثمار العقاري يؤرّخ ذلك: منذ ٤ أكتوبر ٢٠٢٠م، وتخضع هذه التوريدات لضريبة التصرفات العقارية بدلاً منها.

لكن المادة (٢٩) الفقرة (١) تقول شيئاً آخر عن العمولة: تُعفى الخدمات المالية «ويستثنى من ذلك الحالات التي يكون فيها المقابل واجب السداد عن الخدمة قد سدد صراحةً كرسم أو عمولة أو خصم تجاري». والمادة (٤٢) الفقرة (٤) من اللائحة الإماراتية تقول الشيء نفسه بألفاظ تكاد تتطابق.

النتيجة العملية: بيع منزل بمليوني ريال بعمولة ٢٫٥٪. الضريبة على قيمة البيع صفر — التوريد معفى. والضريبة على العمولة ٧٬٥٠٠ ريال، أي ١٥٪ من ٥٠٬٠٠٠. حاسبة بحقل ضريبة واحد كانت ستكتب ٣٠٠٬٠٠٠ ريال بتوجيه النسبة إلى الرقم الظاهر أمامها. الفارق أربعون ضعفاً، وليس تقريباً.

تسمية المال تغيّر الضريبة

وللقاعدة وجه ثانٍ في المادة نفسها. الفقرة (٥/د) من المادة (٢٩) تعدّ من الخدمات المالية المعفاة «العمولات المحمّلة على هامش ربح ضمني أو فرق ضمني بين سعري العرض والطلب عن خدمات السمسرة أو بموجب عقد مضاربة أو عقد وكالة».

أي أن المال نفسه يُعفى إذا كان مدفوناً في فرق سعر، ويُخضع للضريبة إذا ذُكر صراحةً كعمولة. الأثر الاقتصادي واحد والمعاملة الضريبية مختلفة، والفارق هو التسمية وحدها. وهذه قاعدة يصعب تخمينها، ولذلك تستحق أن تُقرأ من نصها.

السعي العقاري: نسبة نظامية، وأساس ليس هو الذي تظنه

نظام الوساطة العقارية السعودي لا يترك النسبة للاتفاق وحده. تنص المادة (١٤) الفقرة (١) على أن العمولة «تتحدد بنسبة (2.5%) من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة -كتابةً- على غير ذلك».

الجملة الثانية هي التي تُهدر في كل حاسبة. عقد إيجار لخمس سنوات بمئة وعشرين ألف ريال سنوياً قيمته ستمائة ألف، لكن أساس العمولة مئة وعشرون ألفاً وحدها: ٣٬٠٠٠ ريال لا ١٥٬٠٠٠. والمضاعف هو مدة العقد، فالخطأ في إيجار تجاري لعشرين سنة عشرون ضعفاً.

والفقرة (٢) تحدد الدافع: «يتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط العقاري في عقد الوساطة». والفقرة (٣) تضع سقفاً على المجموع لا على النسبة: إذا تعاقد الوسيط مع أكثر من طرف في الصفقة الواحدة فلا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه النسبة المحددة — والمادة (١٩) من اللائحة تقسّمها بالتساوي ما لم يُتفق على غيرها. أي ١٫٢٥٪ من كل طرف، لا ٢٫٥٪ من كليهما.

هل ٢٫٥٪ شاملة للضريبة أم تُضاف عليها؟

لا نص يجيب. المادة (١٤) تحدد نسبة ولا تذكر الضريبة، واللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة تُخضع العمولة ولا تذكر الـ٢٫٥٪، والوثيقتان لا تحيل إحداهما على الأخرى. والمكتوب على الإنترنت العربي منقسم: بعضه يعرضها «٢٫٥٪ + الضريبة» وبعضه يعدّها شاملة.

والفارق ليس تفصيلاً. على بيع بمليوني ريال: القراءة الأولى تعطي عمولة ٥٠٬٠٠٠ وضريبة ٧٬٥٠٠ فيدفع البائع ٥٧٬٥٠٠. والقراءة الثانية تعطي عمولة صافية ٤٣٬٤٧٨٫٢٦ وضريبة ٦٬٥٢١٫٧٤ فيدفع ٥٠٬٠٠٠. سبعة آلاف وخمسمائة ريال، وهي كامل الضريبة.

ولأن السؤال مفتوح فالأداة لا تختار: تعرض القراءتين وتسمّي كلاً منهما. وهذا ليس تهرباً بل هو ما تسمح به المصادر — والصفحة تقول ذلك صراحةً بدلاً من أن ترجّح قراءة وتُظهرها كأنها النص.

العمولة على صفقة لم تتم

الصفقات تتعثر، وللنظام إجابة عن ذلك أيضاً. المادة (١٥) تجعل العمولة مستحقة عند «عدم إتمام الصفقة العقارية، واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون»، والمادة (٢١) من اللائحة تحدد النسبة: «يستحق الوسيط العقاري عمولة بنسبة (25%) من قيمة العربون».

والعربون نفسه محدود: المادة (١٣) الفقرة (١) تشترط ألا يتجاوز ٥٪ من قيمة الصفقة، «وفي حال تجاوز هذه النسبة عُدَّ المبلغ مقدم ثمن للصفقة» — أي أنه يفقد صفته لا أن يُرد.

فعلى بيع بمليوني ريال وعربون ٥٪: يستحق الوسيط ٢٥٬٠٠٠ ريال، وعليها ضريبة ٣٬٧٥٠، والمجموع ٢٨٬٧٥٠. لاحظ أنها ما زالت خدمة خاضعة للضريبة رغم أن البيع لم يقع: التوريد هو الوساطة لا نقل الملكية.

من يفوتر مَن: أحد عشر لفظاً تقلب سلسلة الفواتير

المادة (٩) من المرسوم بقانون اتحادي رقم (٨) لسنة ٢٠١٧ الإماراتي تضع القاعدة في فقرتين: توريد السلع والخدمات عبر وكيل يتصرف باسم الأصيل ولحسابه «يُعد توريداً من الأصيل ولمصلحته»، أما عبر وكيل يتصرف باسمه هو فيُعد «توريداً مباشراً من الوكيل ولمصلحته».

والمادة (٤٧) من اللائحة السعودية تدفع السوق الإلكتروني إلى الحالة الثانية افتراضاً: يُعد السوق «أنه قد قام بشراء الخدمات من الموردين غير المقيمين لحسابه الخاص وأنه قد قام بإعادة توريدها باسمه ولحسابه الخاص للعميل»، ما لم يُذكر المورد صراحةً في العقد والفاتورة والإيصال ولم يكن السوق هو من يضع الشروط ويحدد المقابل ويحصّله.

خذ بيعاً بألف ريال عبر منصة عمولتها ١٠٪. في الحالة الأولى: البائع يفوتر المشتري ١٬١٥٠، والمنصة تفوتر البائع ١١٥. وفي الثانية: المنصة تفوتر المشتري ١٬١٥٠، والبائع يفوتر المنصة ١٬٠٣٥. فواتير مختلفة تماماً، وأرقام مختلفة تماماً.

والمفاجأة أن الضريبة التي تسددها المنصة فعلاً واحدة في الحالتين: ١٥ ريالاً. في الأولى ضريبة مخرجات على العمولة وحدها، وفي الثانية ١٥٠ مخرجات ناقص ١٣٥ مدخلات. الذي يتغيّر هو الفواتير والإجماليات وحركة النقد ومن المسجَّل لماذا — لا مقدار الضريبة.

العمولة المتدرجة، وأين يقع التقريب

الشرائح موجودة في الحاسبات الإنجليزية وغائبة عن العربية تماماً. الفكرة أن كل شريحة تُطبَّق على الجزء الواقع داخلها من المبلغ وحده: ٣٠٠٬٠٠٠ بشرائح ٥٪ حتى ١٠٠٬٠٠٠ ثم ٧٪ حتى ٢٥٠٬٠٠٠ ثم ١٠٪ تعطي ٥٬٠٠٠ + ١٠٬٥٠٠ + ٥٬٠٠٠ = ٢٠٬٥٠٠، أي نسبة مركّبة ٦٫٨٣٣٣٪ ليست أياً من الثلاث.

وفي هذا قرار تقني يستحق أن يُذكر: هل يُقرَّب كل سطر على حدة ثم تُجمع السطور، أم يُجمع الحساب بدقة كاملة ثم يُقرَّب مرة واحدة؟ اخترنا الأول، لأن الشريحة سطر معروض لا خطوة وسيطة، ولأن مجموعاً لا يساوي السطور التي فوقه هو الخلل الذي يبلّغ عنه المستخدمون فعلاً. وهو أيضاً ما تفعله حاسبة الخصم في هذا الموقع مع الخصومات المستقلة.

لماذا تظهر ثلاث خانات عشرية للبحرين وعُمان والكويت؟

الدينار البحريني والريال العُماني والدينار الكويتي عملات من ألف وحدة صغرى لا مئة: الدينار البحريني ١٬٠٠٠ فلس، والريال العُماني ١٬٠٠٠ بيسة. لذلك تُكتب مبالغها بثلاث خانات عشرية.

مثال بحريني بنسبة ١٠٪: عمولة ٣٪ على صفقة بـ ٤٧٬٥٠٠٫٧٥٠ ديناراً تساوي ١٬٤٢٥٫٠٢٣، وضريبتها ١٤٢٫٥٠٢، والمجموع ١٬٥٦٧٫٥٢٥. عند التقريب إلى خانتين تخرج الأرقام خاطئة في الخانة الثالثة.

ولا واحدة من الحاسبات التي فحصناها تعرض ثلاث خانات. الأداة هنا تستخدم دقة كل عملة على حدة.

الأداة تحسب، ولا تقرّر

استحقاق العمولة سؤال عن عقدك لا عن الحساب: المادة (١٥) تشترط إتمام الصفقة أثناء سريان عقد الوساطة أو خلال شهرين من انتهائه، مع إثبات الوساطة. وكون الوكيل يتصرف باسمه أو باسم الأصيل يحدده العقد، وفي حالة السوق الإلكتروني الشروط الخمسة في المادة (٤٧).

كذلك لا تحسب هذه الصفحة ضريبة التصرفات العقارية: هي ضريبة أخرى بنظام آخر وإعفاءات أخرى وإقرار آخر، والصفحة تكتفي بالقول إن توريد العقار معفى من ضريبة القيمة المضافة وتشير إليها.

ولا تدّعي الصفحة نسبة وساطة نظامية خارج السعودية. نسبة ٢٪ الشائعة في دبي عُرف سوق موثّق في نماذج الهيئة، لا نص تشريعي وجدناه، فلا نعبّئها ولا نستشهد بها. أما عُمان والبحرين فلم نتمكن من قراءة نصوصهما في هذه الجولة، فلا قاعدة عمولة منسوبة إليهما.